Bauboom in Pforzheim: Goldstadt wird mehr und mehr zur Wohnstadt

Pforzheim. Während das gesellschaftliche Leben darniederliegt, pulsiert es auf Baustellen überall im Stadtgebiet. Kräne zeugen davon, dass es dort im Wortsinn aufwärts geht – Immobilien scheinen förmlich aus dem Boden zu sprießen. Tatsächlich hat der Wohnungsbau derzeit Konjunktur, auch wenn das Angebot die Nachfrage weiterhin längst nicht befriedigen kann.

Wer mit wachem Blick durch Pforzheim spaziert, macht Augen. Etliche Wohnhäuser entstehen, manche mächtig, andere klein und fein. Und dies nicht nur in den als begehrt bekannten Lagen wie dem Rod oder in den Filetvierteln der Nordstadt, sondern auch im Osten, im Westen, ja, auch in den Tallagen und im Umfeld der City.

Sollte diese Stadt, über die viele so bruddeln und die auch ganz objektiv zahlreiche strukturelle Probleme zu bewältigen hat, tatsächlich anziehend auf Um- und Zuzügler wie auf Investoren wirken? Die PZ-Recherche zeigt: unbedingt! Es gibt einen Aufwärtstrend, auf den die politisch Verantwortlichen auch im übertragenen Sinne bauen. Wird die Goldstadt weiter zur Wohnstadt, würde dies der gesamten Kommune auf die Sprünge helfen.

Baubürgermeisterin Schüssler sieht Entwicklung mit Freude

Eine, die die Entwicklung mit Freuden sieht, ist Baubürgermeisterin Sibylle Schüssler. Es gebe nicht nur hochpreisige Objekte, sondern vermehrt Geschosswohnungsbau, der ein "bezahlbares Niveau" bei den Mietpreisen ermögliche. Stadtplaner Michael Wolf berichtet von rund 120 erteilten Baugenehmigungen pro Jahr, die Tendenz bei der Anzahl der jeweils neu geschaffenen Wohnungen sei steigend.

Mit Blick auf die zurückliegenden fünf Jahre entstünden jährlich 395 Wohnungen, im Zehn-Jahres-Zeitraum seien es noch je 355, mit Blick auf die vergangenen 15 Jahre nur je 300 gewesen. Gerade die großen Bauten mit 100 Einheiten oder mehr wie das Wolfsberg-Palais oder das ambitionierte Projekt an der Tunnelstraße brächten "echte Entlastung" für den Wohnungsmarkt.

Schüssler stellt das Engagement der Gesellschaften wie Stadtbau, Bau und Grund oder Familienheim heraus. Dadurch würden Vorhaben wie an der Calwer Straße, der Kallhardtstraße, bei der Erweiterung des Tiergartens oder der Bebauung des Areals beim Alten Milchhof möglich. Allein die Stadtbau schaffe in den kommenden Jahren 400 neue Wohnungen in Pforzheim.

Bewegung auch bei Gewerbeimmobilien

Etliche private Projekte seien darunter, so Schüssler. Und es seien auch Projektierer von außen in der Goldstadt aktiv, was die Attraktivität Pforzheims als Wohnstadt unterstreiche – gerade für jene, die in Stuttgart oder Karlsruhe arbeiten, wo sich Miet- und Baupreise in ganz anderen Dimensionen bewegen.

"Überall in der Stadt ist was los."

Sibylle Schüssler, Baubürgermeisterin Pforzheim

"Wir könnten noch mehr machen, wenn wir mehr Flächen hätten", sagt die Baudezernentin und erwähnt das anvisierte, kontrovers diskutierte Projekt "Wohnen im Norden" mit der reizvollen stadtnahen Lage und der guten überregionalen Verkehrsanbindung. Behutsam und gemeinsam mit Stadtparlament und Bürgern will man ausloten, was dort geht.

Bewegung gebe es auch bei Gewerbeimmobilien, wo etwa leer stehende Büroflächen in Wohnraum umgewandelt würden. Auch innerstädtisch tut sich was, etwa im Bereich des Schloßbergs im Zuge des Großprojekts City-Ost, dort verzichtet man in der Planung zugunsten des Wohnungsbaus auf das eigentlich vorgesehene Hotel (die PZ berichtete).

Wohnungsnachfrage übersteigt das Angebot

Denn auch wenn neue Viertel wie das "Lange Gewann" auf dem Rodrücken mit 125 Wohneinheiten entstanden sind und die Erschließung des angrenzenden "Kurzen Gewanns" mit weiteren 230 Wohneinheiten 2024 abgeschlossen sein soll:

"Die Wohnungsnachfrage übersteigt nach wie vor das Angebot", sagt Schüssler, "vor allem im bezahlbaren Segment". Allerdings, ergänzt Michael Wolf, gehe es nicht um "Masse um jeden Preis".

Es gelte, das Niveau bestehender Quartiere zu erhalten und durch Vorgaben, aber auch "Überzeugungsarbeit" darauf zu achten, dass wachsende Viertel Klasse und Struktur haben, also "ein Bild" ergeben, wie der Stadtplaner das nennt. "Dann stärken wir den Wohnstandort Pforzheim auch qualitativ", verdeutlicht Schüssler die auch vom Gemeinderat vorgegebene Marschrichtung.

Die Dezernentin verweist auf das Initativprogramm Wohnen, in das die Baugesellschaften, Mietervereine und Wohlfahrtsverbände eingebunden sind. Schließlich sei etwa Wohnraum für große Familien weiter Mangelware. Alternative Mobilitätskonzepte, zeitgemäße Wohnformen oder flexible Grundrisse sind Ansätze, um Flächen so effektiv wie möglich zu nutzen.

Interessenten greifen sofort zu

Stadtplaner Wolf verweist darauf, dass sich auch in vermeintlich schwierigeren Lagen etwas bewegt, etwa auf Grundstücken entlang der Bahngleise oder auf der langjährigen Brache an der Berliner Straße neben der Arbeitsagentur. "Wo sich eine Möglichkeit auftut, wird sie sofort bedient", unterstreicht der Stadtplaner das große Interesse von Investoren: "Was zu kriegen ist, wird umgehend vermarktet."

Es gebe noch "un- oder untergenutzte" Flächen, etwa den großen Platz vor dem Kohlebunker oder den Alten Schlachthof, der genossenschaftlich teils auch für Wohnbebauung genutzt werden soll. Es sei attraktiv, Wohnen und Arbeiten zu verknüpfen, gerade auch in der Oststadt mit ihrem "gewissen derberen Charme", die viel zu bieten habe – und in der "Post-Corona-Stadt" eine eigene Identität entwickeln könne, so Schüssler. "

Wir wollen wachsen, aber die Infrastruktur muss auch mitwachsen", bringt die Bürgermeisterin die Herausforderung der nahen Zukunft auf den Punkt. Alle Entscheidungsträger seien daran interessiert, "Pforzheim noch stärker als attraktiven Wohnstandort ins Bewusstsein zu bringen". Denn mit ihren Flüssen, der Nähe zu Schwarzwald und Kraichgau und den vielfältigen kulturellen und gesellschaftlichen Angeboten sei dies "eine lebenswerte Stadt, die ganz viel zu bieten hat".

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Immobilienprofi beleuchtet die Trends

Wie begehrt der Wohnstandort Pforzheim ist, erläutert der Chef der Immobiliensparte bei der Sparkasse Pforzheim Calw, Sven Eisele.

PZ: Subjektiv betrachtet, ist die Bautätigkeit im Stadtgebiet rege – gibt es auch objektiv einen Boom?

Sven Eisele: Pforzheim verfügt traditionell schon immer über eine starke Wohnperipherie. Lange Zeit galten insbesondere die Stadtteile als bevorzugte Wohnlagen. Seit einigen Jahren erleben wir eine kontinuierlich steigende Nachfrage nach urbanem Wohnen. Insbesondere junge Menschen und solche, die sich im Hinblick auf ihren Lebensabend "immobilientechnisch" nochmals neu orientieren, suchen den "Mehrwert" in der Stadt (ÖPNV, Einkaufen, Unterhaltung/Veranstaltungsangebot, Freizeitangebot etc.). Hier haben wir als Sparkasse mit unseren Neubauprojekten Wolfsberg-Palais und Sedan-Carré die entsprechenden hochwertigen Angebote geschaffen und einen Trend gesetzt. Dass sich nun vermehrt innerstädtische Bautätigkeit anschließt, begrüßen wir sehr. Allerdings kann von einem Boom nicht die Rede sein – zumal neben hochwertigen Eigentumswohnungen eine große Nachfrage nach bezahlbaren Mietwohnungen vorhanden ist. Hier haben insbesondere die Pforzheimer Baugenossenschaften viel geleistet. Allerdings gibt es insgesamt zu wenige Grundstücke, um den Bedarf mittelfristig zu decken. Wohnraum bleibt daher gerade in unserer bevorzugten Region unverändert knapp.

Wie sieht die Nachfrage beim Verkauf von Immobilien aus?

Die Nachfrage übertrifft seit Jahren das Immobilienangebot. Neben einem hohen Kaufinteresse an Eigentumswohnungen und Ein- bis Zwei-Familien-Häusern durch Selbstnutzer entdeckten immer mehr Käufer die Immobilie als krisensichere Kapitalanlage. Der durch die Corona-Pandemie beschleunigte Trend zum Homeoffice hat dazu geführt, dass sich Bedürfnisse, zum Beispiel Arbeitszimmer, verändern. Zudem stieg die Vorliebe nach Immobilien im urbanen Umland mit guter Infrastruktur.

Kommen die Käufer aus der Region oder gibt es viele auswärtige, gar internationale Interessenten?

Schwerpunkt der Nachfrage bilden auch weiterhin Kaufinteressenten aus der Region. Allerdings zeigt sich, dass die Strahlkraft – insbesondere bei hochwertigen und verkehrsgünstig gelegenen Objekten – in das Umland immer weiter zunimmt. Als Bindeglied zwischen den Metropolregionen Stuttgart und Karlsruhe gewinnt die Region immer mehr an Bedeutung und lockt neben lokalen immer mehr überregionale Kaufinteressenten an. Aktuelle Studien belegen, dass die Region mit ihrer strategisch geschickten und wertvollen Lage deutschlandweit mit die attraktivsten Wohninvestments bietet.

Was sind die besonders beliebten Lagen, und wie begehrt ist generell der Standort Pforzheim?

Die klassischen begehrten Lagen, wie beispielweise das Rodgebiet, haben deutliche "Konkurrenz" bekommen. Neben den bereits beschriebenen urbanen Lagen in der Innenstadt ist mit dem "Tiergarten" im Süden der Stadt in den letzten Jahren – und für viele Pforzheimer unbemerkt – ein komplett neues Quartier entstanden. Durch die Autobahnnähe und die vorgegebene Bebauungsmöglichkeit mit vorwiegend Einfamilienhäusern, haben sich hier zumeist junge Familien – auch aus dem Stuttgarter Umland – angesiedelt. Die Nordstadt erlebt mit ihrer Mischung aus Urbanität und doch vielen Grünzonen seit Jahren eine erhöhte Nachfrage. Auch hier schätzen viele Käufer und Bauherren die unmittelbare Autobahnanbindung.

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Viele Bauen aufs Rodgebiet

Die Gesellschaften Bau und Grund sowie Familienheim schaffen an der Vogesenallee vier Baukörper mit insgesamt 66 neuen Wohnungen. Ähnliche Mehrfamilienhäuser sind bereits unweit zwischen dem Edeka-Supermarkt und den Stadtvillen an der Postwiesenstraße entstanden. Damit kein Ende: Weitere 80 Mietwohnungen sollen schon bald auf der rückwärtigen Seite des Markts an der Rembrandtstraße entstehen.

Tunnelstraße lebt auf

Der erste Bauabschnitt der sogenannten Belfort-Suiten an der Tunelstraße mit 54 Eigentumswohnungen (60 und 125 Quadratmeter) auf ehemaligem Bahngelände ist fertiggestellt. Nach einem Entwurf der Stuttgarter Kubus360 GmbH und der Ausführungsplanung von marcus brucker architektur+planung entstehen auf einer Grundstücksgröße von etwa 6500 Quadratmetern insgesamt drei Gebäuderiegel.

Der Bauherr, die Godel Stadtentwicklung GmbH, Stuttgart, lässt alle Häuser im KfW-55-Standard erstellen. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan trat 2017 in Kraft. Das Vorhaben, das aufgrund der Lage besondere Anforderungen an die Gebäude stellt, war seinerzeit im Gestaltungsbeirat der Stadt beraten worden. Nach drei Jahren Planungs- und Bauzeit von 2017 bis 2020 sind noch fünf bis sechs Wohnungen unverkauft.

105 Mietwohnungen (davon 16 barrierefrei), entstünden bis zum Herbst im zweiten und dritten Bauabschnitt, erklärt Ingenieur Alexander Streit. Die Wohnungen (45 bis 125 Quadratmeter) in den drei- bis viergeschossigen Häusern verfügen über verglaste Südfronten, große Balkone und eine gemeinsame Tiefgarage mit 110 Stellplätzen.

Das "Bauen an der Bahnlinie" in der Nähe der Oberleitungen und aufgrund des fließenden Bahnverkehrs habe besondere Umsicht erfordert, erklärt Streik. Die beengte Baustelle mit Kränen und Baugerüsten sei in Abstimmung mit der Deutschen Bahn AG eingerichtet worden. Hoch schalldämmende Fenster, Türen und Lüftungssysteme sowie schallschluckende Unterdecken an den bahnseitigen Laubengängen und den straßenseitigen Balkonen seien erforderlich gewesen.

Attraktives Wohnen auf ehemaliger Gewerbefläche im Herzen der Stadt

Das Sedan-Carré ist ein gelungenes Beispiel für die Umwandlung ehemaliger Gewerbeflächen (vormals Hafner) in ein modernes Wohnensemble. Mit einem Mix aus Hotel, Handelsflächen, 44 Wohnungen und 37 Microappartements wurde urbane Vielfalt unter einem Dach vereint. Bewohner wie Nutzer schätzen den Blick auf den Metzelgraben und die Uferpromenade, die das Sedan-Carré zum Wohlfühlort mitten in der Stadt machen.

Ehrgeizige Vorhaben in mehreren Bereichen des Stadtgebiets

Etliche Wohnprojekte sind in Planung oder stehen kurz vor der Realisierung. So soll die Erweiterung des Tiergartens auf dem Haidach bereits im kommenden Jahr starten. Wie berichtet, will die Arge der Wohnbaugesellschaften dort 150 Mietwohnungen errichten. Es entstehen sechs mehrgeschossige Gebäude, für die es einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan gibt und damit schon detaillierte Vorgaben für die Gestaltung.

Zudem bietet das Areal 22 Grundstücke für Einfamilienhäuser, für die es bereits eine Vielzahl von Interessenten gibt. An der Calwer Straße wird das städtische Unternehmen in schwieriger Hanglage 20 geförderte Unterkünfte errichten. Beim geplanten Modellvorhaben an der Kallhardtstraße, bei dem es um das individuelle Wohnen in der Gemeinschaft geht, sieht die Konzeption 50 Wohnungen verschiedenen Zuschnitts vor.

Zentrumsnahes Wohnen – mit möglichst viel Grün –, Nahversorgung mit Bäckerei, Café, Lebensmitteln, Drogerie, Tiefgaragen, zwei Standorte für Kitas: Dafür werden für das Areal zwischen der Frankstraße im Süden und der Bahnlinie östlich der Durlacher Straße gestellt – durch den Bebauungsplan "Nördlich der Frankstraße".

Das Ziel laut der Planungsgruppe Stahlecker (Stuttgart): diesen Bereich überwiegend als gut vernetztes, innerstädtisch verdichtetes Gebiet zu entwickeln. Der großen Nachfrage nach hochwertigem und bezahlbarem Wohnraum in der Region solle entsprochen werden.

Dabei sei eine abschnittsweise Aufsiedelung des Viertels von Osten nach Westen vorgesehen – eine Revitalisierung einer städtebaulich ungeordneten Brachfläche. Im Quartiersinnern soll es geschützte grüne Höfe für die Bewohner geben.

Lückenschluss an der Berliner Straße

Die Stadtbau Pforzheim als hundertprozentige Tochter der Stadt hat sich eines eher schwierigen Terrains angenommen, um dazu beizutragen, die Wohnungsnot etwas zu lindern. An der Berliner Straße neben der Arbeitsagentur bebaut sie ein lange brachliegendes Grundstück. Dort entstehen auf vier Ebenen 23 Sozialwohnungen.

Der alte Milchhof wird zum großen Wohnquartier

Elf Stockwerke misst der mächtigste der drei Baukörper, die am Alten Milchhof zwischen Erbprinzen- und Anshelmstraße sowie den Bahngleisen entstehen, die zwei weiteren immerhin fünf und sieben Etagen. Die Gesellschaft Pforzheimer Bau und Grund hat sich hier im Wortsinn für den großen Wurf entschieden – mit viel Wohnraum und reichlich Platz für Kinder.

Auf insgesamt 3900 Quadratmetern entstehen hier 66 Mietwohnungen. 58 davon sind Zwei-Zimmer-Wohnungen mit jeweils rund 55 Quadratmetern, hinzu kommen acht je 78 Quadratmeter große Wohnungen mit drei Zimmern. 20 der Einheiten sind betreut, alle barrierefrei zugänglich. Der Mietpreis wird wohl zwischen 10 und 11,80 Euro pro Qua-dratmeter liegen.