49 Millionen Euro fürs Technische Rathaus in Pforzheim? Gutachten beziffert Verkehrswert deutlich niedriger
Pforzheim. Kurz vorm Votum des Pforzheimer Gemeinderats über den Ankauf des neuen Technischen Rahauses von Ten Brinke durch die Stadt für 49 Millionen Euro kommt ein Gutachter auf einen niedrigeren Verkehrswert. Dennoch ist auch der höhere plausibel.
Die Entscheidung soll am Dienstag in nicht-öffentlicher Sitzung des Gemeinderats fallen: Die Stadtverwaltung Pforzheim will dem Bauträger Ten Brinke das neue Technische Rathaus abkaufen – der ausgehandelte Kaufpreis liegt bei 49 Millionen Euro. Das könnte ein Schnäppchen sein – Ten Brinke, zu dessen Geschäftsmodell der Weiterverkauf der von ihm errichteten Gebäude gehört, hatte nach PZ-Informationen ein teureres Preisschild drangehängt, aber dem Vernehmen nach auf dem Markt der institutionellen Anleger wie etwa großer Immobilienfonds oder auch reicher Einzelinvestoren keinen Käufer gefunden. So entstand im Pforzheimer Rathaus die Idee, doch Eigentümer des Verwaltungsgebäudes zu werden.
Nach 30 Jahren lohnt es sich
Die Rechnung lautete nach PZ-Informationen in etwa folgendermaßen: Bei einem Kaufpreis von 49 Millionen Euro zuzüglich Nebenkosten wie Grunderwerbssteuer käme man auf rund 56 Millionen Euro, für die bei einer kompletten Finanzierung über Kredite und einem Zinssatz von 3,5 Prozent und einer auf 30 Jahre angelegten Tilgungszeit dann noch 26 Millionen Euro zu zahlen wären – macht auf 30 Jahre eine Ausgabe von rund 82 Millionen Euro. Bleibt die Stadt Mieter, hat sie im selben Zeitraum rund 79 Millionen Euro an Miete gezahlt – also gerade mal drei Millionen Euro weniger, und das Gebäude gehört ihr nach wie vor nicht. Weil danach die vereinbarte Miete, die bei 13,71 Euro je Quadratmeter liegt, frei steigen kann, könnten in den folgenden 20 Jahren ganz plausibel weitere 80 Millionen Euro an Miete hinzukommen. Was aber die Argumentation der Stadt vor allem gegenüber Skeptikern des Ankaufs wie FDP-Vormann Hans-Ulrich Rülke zur Herausforderung werden lässt, ist Folgendes: Ein von der Stadt selbst beauftragter Gutachter kommt nicht wie das Rathaus auf 49 Millionen Euro, sondern auf einen Verkehrswert von 41 Millionen.
„Das Verkehrswertgutachten bestätigt das neue Technische Rathaus als hochwertiges, nachhaltig nutzbares Verwaltungsgebäude. Der ermittelte Verkehrswert von 41 Millionen Euro basiert auf den bestehenden Mieterträgen und nachvollziehbaren marktüblichen Bewertungsparametern“, heißt es in der Zusammenfassung, die die Stadt in einem vertraulichen Schreiben dem Gemeinderat übermittelt.
Kaufpreis im Rahmen
Allerdings bewege sich der beabsichtigte Kaufpreis von 49 Millionen Euro innerhalb eines sachverständig nachvollziehbaren und marktüblichen Rahmens, heißt es weiter in dem Schriftstück, das von OB Peter Boch abgesandt wurde, aber nach PZ-Informationen unter Mitwirkung von Baubürgermeister Tobias Volle entstanden sein dürfte – und Volle war vor seiner Wahl selbst Gutachter, kennt also die Berechnungsgrundlagen. So führt das Schriftstück auf, dass etwa die Miete oder auch ein Mietausfallrisiko in einen Verkehrswert mit einflössen. Da aber die Stadt Pforzheim als Mieterin praktisch gar nicht ausfallen könne, dürfte das Mietausfallrisiko als deutlich geringer angesehen werden als vom externen Gutachter beantragt. Womit diese Parameter für die Wertermittlung anders gewichtet werden können – der Rahmen reiche daher von 41 bis 51 Millionen, die 49 Millionen Euro bewegten sich klar innerhalb.
Auf PZ-Anfrage äußerte sich Tobias Volle zu dem Sachverhalt nicht, allerdings zu einer anderen Frage: Ob denn die Stadtverwaltung angesichts der Veränderungen in der Arbeitswelt – Stichwort KI – in 30 Jahren überhaupt noch so viele Büros benötige? Selbst wenn dies nicht der Fall sei, so Volle, werde die Stadt dann immer eher auf das zentrale neue Technische Rathaus setzen als auf die angemieteten Büros, sogar das Sozialrathaus an der Leopoldstraße werde dann eher aufgegeben als dieses Gebäude.